Lineaire hypotheek |
Annuïteiten hypotheek |
Leven hypotheek |
Spaarhypotheek |
Aandelenbeleggingshypotheek |
Aflossingsvrije hypotheek |
Gecombineerde hypotheek
Hypotheekvormen
Hier vindt u zeven basis hypotheekvormen.
Iedere situatie is anders. Daarom is het van belang een
deskundige in te schakelen van de Nationale Hypotheekbeurs.
Deze helpt u optimaal bij het bepalen van de voor u meest
geschikte en voordeligste hypotheekvorm!
Hierbij betaalt u jaarlijks een vaste aflossing plus de
geleidelijk afnemende rente over het (nog) uitstaande
leningsbedrag.
Bij een 30-jarige looptijd betaalt u dus elk jaar 1/30e deel
van het geleende bedrag plus rente over de resterende lening.
Kenmerken van de lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek liggen de hoogste lasten aan het begin
van de looptijd. Bij eenzelfde inkomen komt men daarom slechts
in aanmerking voor een kleinere lening in vergelijking met
andere hypotheekvormen. Dat de lasten in de beginjaren het
hoogste zijn, maakt het er voor de starter bovendien niet
gemakkelijker op. Deze jaren zijn, financieel gezien, dikwijls
toch al de moeilijkste, doordat zij extra kosten met zich
meebrengen voor woninginrichting, tuinaanleg en dergelijke.
Doordat de schuld en de daarover te betalen rente jaarlijks
dalen, worden de woonlasten evenwel met de jaren lager.
Aangezien de rente fiscaal aftrekbaar is van het inkomen,
neemt echter ook het belastingvoordeel jaarlijks af. Een
variant is de hypotheek met trapsgewijze aflossing. Bij de
trapsgewijze aflossing, ook wel gestapelde aflossing genoemd,
is het aflossingspercentage in de eerste periode geringer dan
in de latere perioden. Een mogelijkheid is bijvoorbeeld 10 jaar
een jaarlijkse aflossing van 2%, daarna 10 jaar 3% en de laatste
10 jaar 5%. Dit maakt in totaal ook 100% aflossing. Bepaalde
varianten benaderen de annuïteit.
Voordelen:
- de hypotheeklast wordt jaarlijks minder; eenvoudig en doorzichtig met altijd hetzelfde aflossingsbedrag;
- u bouwt snel vermogen op omdat de schuld sneller wordt afgelost dan bij andere hypotheekvormen.
Nadelen:
- hoge aanvangslasten door hoog aflossingsdeel, terwijl voor veel mensen juist in de eerste periode lage lasten gewenst zijn;
- agere belastingteruggave dan bij andere hypotheekvormen;
- een overlijdensrisico-verzekering is in deze hypotheek niet verwerkt, maar moet apart worden afgesloten.
Rente en aflossing worden zo berekend, dat over de hele looptijd
jaarlijks of maandelijks hetzelfde bedrag wordt betaald (echter
bij het ingaan van een nieuwe rentevastperiode zal het vaste
bedrag voor deze nieuwe periode worden aangepast als het
rentepercentage is gewijzigd).
Alleen is het bedrag steeds verschillend samengesteld. De
eerste jaren bestaat het uit veel rente en weinig aflossing,
de laatste jaren is het precies omgekeerd: veel aflossing en
weinig rente.
Kenmerken van de annu&teiten hypotheek
De steeds gelijke betalingen zijn -in de beginjaren- lager dan
bij de lineaire hypotheek.
Dat geeft de mogelijkheid bij
eenzelfde inkomen een hoger bedrag te lenen, waardoor een
duurder huis binnen bereik ligt en zodoende aan hogere
wooneisen tegemoet kan worden gekomen.
Dit effect wordt verstrekt door het feit, dat het jaarbedrag in
het begin voornamelijk uit (fiscaal aftrekbare) rente bestaat.
De fiscus draagt juist dan sterk bij in de kosten.
De geleidelijke daling van de rente-aftrekpost wordt grotendeels
opgevangen door de -speciaal bij jongeren (jonge gezinnen)- te
verwachten stijging van het inkomen.
In dit verband is het interessant te noemen, dat de
annuïteitenlening over het algemeen tussentijds kan worden
omgezet in een aflossingsvrije hypotheek, in een spaar- of
levenhypotheek of in een gecombineerde hypotheek.
Doordat bij stijging van het inkomen ook de belastingdruk op
de top van het inkomen toeneemt, kan zo'n overstap met name
fiscaal verstandig zijn, waardoor de fiscus -procentueel
gezien- meer bijdraagt in de kosten van rente.
Voordelen:
- de netto woonlasten zijn in het begin laag en groeien langzaam;
- het belastingvoordeel is in de eerste jaren groot;
- het opgebouwde kapitaal, doordat u heeft afgelost, zit in de woning, zodat bij verkoop dit geld vrijkomt.
Nadelen:
- uw netto maandlast stijgt door de afnemende belastingteruggave;
- de schuld wordt niet snel afgelost en tegen het einde van de looptijd is de fiscale aftrek gering;
- een overlijdensrisico-verzekering is in deze hypotheek niet verwerkt, maar moet apart worden afgesloten.
Bij deze hypotheekvorm wordt tijdens de gehele duur rente
betaald over de hoofdsom. De aflossing vindt plaats uit de
uitkering van een naast de hypotheek af te sluiten zogenaamde
gemengde levensverzekering. Zo'n verzekering komt tot uitkering
op de overeengekomen einddatum (meestal na 30 jaar) of bij
eerder overlijden van de verzekerde.
Kenmerken van de levenhypotheek
Het fiscale voordeel is groot, omdat volgens de huidige
fiscale wetgeving, gedurende de hele looptijd de rente over
het volledige hypotheekbedrag mag worden afgetrokken. Dit is
interessanter naarmate het inkomen hoger is. Immers hoe hoger
de belastingschijf waarin de top van het inkomen valt, hoe
groter ook hier het deel van de rente, dat de fiscus voor
zijn rekening neemt. Wanneer de verzekering minimaal 20 jaren
heeft gelopen, is over de uitkering van de verzekering voorzover
deze de wettelijke maximum bedragen niet overschrijdt, geen
belasting verschuldigd, zodat in feite belastingvrij wordt
gespaard voor de aflossing van de hypotheek.
Tevens biedt de levensverzekering de dekking van financiële
risico's bij overlijden, die bij diverse hypotheekvormen
dikwijls apart moeten worden verzekerd. Een extra voordeel
hebben mensen met eigen geld, wanneer dat wordt besteed voor
verhoogde beginpremie(s).
Voordelen:
- bij overlijden wordt het huis vóór de einddatum, geheel of gedeeltelijk schuldvrij;
- jonge mensen betalen een lagere premie;
- de levenhypotheek is fiscaal aantrekkelijk, met name bij een hoger inkomen: omdat u niet aflost op de hypotheek profiteert u van de maximale belastingteruggave;
- de netto woonlasten blijven gedurende de looptijd even hoog.
Nadelen:
- hoe hoger de leeftijd bij aanvang, hoe hoger de te betalen premie;
- de hoogte van uitkering aan het einde van de looptijd is afhankelijk van de winstuitkering van de verzekeringsmaatschappij. Dit kan uiteindelijk lager of hoger zijn dan het volledige bedrag van de lening.
De spaarhypotheek vertoont sterke overeenkomsten met de
levenhypotheek, maar wijkt daar op essentiële punten vanaf.
Kenmerken van de spaarhypotheek
Net als bij een levenhypotheek wordt er bij een spaarhypotheek
alléén rente betaald en wordt er maandelijks niets afgelost.
Via een aan de spaarhypotheek gekoppelde levensverzekering
(spaarpolis) wordt er voor de aflossing gespaard. Met het
spaarbedrag wordt de hypotheek aan het einde van de looptijd
afgelost. Het unieke van de spaarhypotheek is, dat er over het
spaardeel van de verzekering rente wordt vergoed tegen hetzelfde
percentage als voor de hypotheek moet worden betaald. Bij
tussentijdse renteherziening wordt de spaarpremie opnieuw
berekend.
Het grote voordeel van deze constructie is, dat de rente die
moet worden betaald wel aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting,
maar dat de rente die wordt ontvangen niet bij het inkomen hoeft
te worden opgeteld (mits 20 jaren achtereen onafgebroken wordt
gespaard). Deze fiscaal aantrekkelijke hypotheekvorm resulteert
in een besparing, die -gerekend over de hele looptijd- bij een
gelijkblijvende rente en belastingdruk, tienduizenden guldens
beloopt. Bovendien is het overlijdensrisico meestal voor honderd
procent gedekt. Bij overlijden wordt het verzekerde
hypotheekbedrag direct afgelost. Het overlijdensrisico kan
bovendien zowel op één als op twee levens worden verzekerd,
in bepaalde gevallen voor een lager bedrag dan de hoogte van
de hypotheek. Bijvoorbeeld: 100% op het leven van de man en 50%
op het leven van de vrouw, of op beide levens 70%.
Voordelen:
- de nettolasten blijven ook bij renteschommelingen redelijk stabiel;
- de rente die u over de spaarpremie ontvangt, is gelijk aan de hoogte van de hypotheekrente: er wordt optimaal gebruik gemaakt van de fiscale faciliteiten die de Nederlandse wet biedt;
- gegarandeerde aflossing aan het einde van de looptijd of bij vroegtijdig overlijden van de verzekerde. Er is meer duidelijkheid over de hoogte van het gespaarde bedrag;
- jonge mensen betalen een lagere premie.
Nadelen:
- uw netto maandlast stijgt door de afnemende belastingteruggave;
- de schuld wordt niet snel afgelost en tegen het einde van de looptijd is de fiscale aftrek gering;
- een overlijdensrisico-verzekering is in deze hypotheek niet verwerkt, maar moet apart worden afgesloten.
Naast het bedrag dat u leent voor de aankoop van een huis leent u
een bedrag voor de aankoop van aandelen.
U betaalt ook bij deze vorm de volledige looptijd rente over
de samengestelde lening. De verkoopopbrengst na 25 of 30 jaar
van de gegroeide aandelenportefeuille zorgt voor aflossing van
hypotheek.
Kenmerken van de aandelenbeleggingshypotheek
De belegging in aandelen wordt gedaan met steun van de experts
van de geldstrekker. Er wordt van uitgegaan dat de samenstelling
van de aandelenportefeuille, bestaande uit solide fondsen, zo
weinig mogelijk wordt gewijzigd. Aandelen blijken vooral
goed te renderen op de lange termijn. In het verleden zijn
de lange termijn-effecten vrijwel altijd positief geweest.
De aandelenbeleggingshypotheek biedt geen garantie en is
daarom niet geschikt voor degenen die risicoloos willen
beleggen. Over de hoogte van het uiteindelijk beschikbare
aflossingsbedrag kan geen zekerheid worden gegeven.
Ook bij deze hypotheekvorm wordt alleen rente betaald. De
aflossing vindt plaats aan het einde van de looptijd of uit
de opbrengst bij verkoop van de woning. De looptijd is in
principe onbeperkt, waardoor er eigenlijk sprake is van een
'levenslange hypotheek'.
Kenmerken van de aflossingsvrije
Doordat er alleen rente wordt betaald liggen de maandelijkse
hypotheeklasten op een aantrekkelijk laag niveau. Daarbij
wordt ten volle geprofiteerd van de fiscale aftrekmogelijkheid.
Ook hier geldt, dat deze hypotheek des te interessanter wordt
naarmate het inkomen hoger is. Het leningsbedrag bij de
aflossingsvrije hypotheek bedraagt maximaal 70% van de
verkoopwaarde van de woning.
Voordeel:
- maximale fiscale aftrek gedurende de hele looptijd van de hypotheek.
Nadeel:
- aflossing van de hypotheek vindt pas plaats nadat het huis is verkocht.
Het is mogelijk om twee of zelfs drie hypotheekvormen te
combineren. Afhankelijk van uw specifieke situatie kan dus
maatwerk geleverd worden.
|
